Um tributo pouco conhecido incidente nas operações imobiliárias, mais precisamente quando há transferência de titularidade de um bem imóvel, o Impostos de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), previsto no inciso II, art. 156 da Constituição Federal, art. 35, CTN, cujo a competência é municipal.

Conforme regulamentação dos municípios o referido imposto atribui a responsabilidade para excutar o imposto ao comprador no curso do processo de transferência da titularidade do imóvel. Em termos práticos, a formalização do processo de compra e venda é concretizada com o pagamento, afinal, o não recolhimento do ITBI, impede a homologação do processo.

No estado de Santa Catarina, a média da alíquota do ITBI varia de acordo com cada município, entretanto fica em torno de 2% do valor de mercado do imóvel.

Há uma exceção a cobrança do ITBI, quando há a constituição de uma Administradora de Bens, com objetivo social de administrar os bens próprios de um grupo familiar, no curso do processo de planejamento patrimonial e sucessório.

A formação do capital social da Administradora de Bens em regra é composta por imóveis, e contribui na constituição do poder financeiro da empresa. Neste sentido, a exceção constitucional, previu não incidência do ITBI quando os imóveis for integralizados pelo sócio ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social, condicionado que a pessoal jurídica não tenha atividade imobiliária preponderante, ou seja, desde que comprovadamente a pessoa jurídica não tenha mais de 50% de sua receita operacional, nos 02 anos anteriores e nos 02 anos subsequentes, derivada de transações que envolvam venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, art. 37, § 1º, § 2 CTN.

Na prática, a transferência dos bens da pessoa física para a jurídica ocorre mediante a baixa dos mesmos pelo valor registrado na declaração de imposto de renda ou a valor de mercado, art. 23, da Lei nº 9.249/95. Geralmente, primeira hipótese é a mais utilizada, por conta da melhora na performance tributária na venda ou até mesmo quando se tratar de bem familiar.

Porém alguns municípios passaram a questionar e até mesmo deferir parcialmente os processos relativos aos pedidos de não incidência do ITBI, quando o valor do imóvel integralizado é inferior ao venal, Ou seja, a não incidência alcança apenas o valor do imóvel incorporado ao capital social, a diferencia (valor de mercado) que excede o valor do bem integralizado há incidência do ITBI.

O tema ganhou relevância no qual a última palavra ficou para o STF por meio do tema 796 (repercussão geral) encerrado no último dia 04/08/2020, no plenário virtual, e ficou fixado o entendimento que “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

Nesse sentido, o compliance tributário nas operações que envolver planejamento patrimonial e sucessório torna-se indispensável para orientar as melhores práticas de procedimentos, e com isso, evitar um elevado custo tributário sem mensuração prévia e impactar no fluxo de caixa das empresas.